在COVID-19的早期，许多人很快就宣布，沿海大城市的统治已经结束了。
在那一刻，这似乎是可能的。新闻媒体充斥着美国各地大规模城市人口外流的报道。大量的城市居民收拾起自己的公寓，逃往小城镇和郊区。屏幕上充斥着曾经繁忙的市中心被木板封住的店面和无家可归者扎营的画面。
在所谓的“美国城市”(American City)消亡近四年后，美国几乎所有大城市的房地产市场都复苏了。在过去的几年里，随着餐馆、学校和办公室重新开放，房价和租金飙升，这个国家在某种程度上恢复了正常。
“在过去的50年里，城市的死亡已经被多次宣布，”丽莎·斯图特万特说。她是Bright MLS的首席经济学家，该公司覆盖大西洋中部地区，包括华盛顿特区。“但即使在较大的城市，我们也看到越来越多的人对这里感兴趣，也有越来越多的人回来。”
几代人以来，城市人一直被吸引到城市的那些东西吸引着:时髦的就餐场所、娱乐场所、文化和热闹。许多被召回办公室的人都不想忍受长时间的通勤。可售公寓数量的增加(以及价格的小幅下降)也吸引了一些人离开沉闷的郊区和小城市，来到大城市中心的活力和便利设施。
甚至像曼哈顿这样的地方，在大流行的早期成为各种各样的归零点，已经恢复了——然后是一些。与此同时，成为流行病热点的迈阿密在过去几年中经历了快速增长。
Zonda首席经济学家阿里?沃尔夫(Ali Wolf)表示:“人们已经记得自己为什么喜欢城市。”房价反映了这一点。
虽然在疫情最严重的时候，曼哈顿的大部分地区都散发出鬼城的气氛，但自那以后，这座城市已经反弹。
在COVID-19爆发的最初几天，租房者撕毁租约或不续签租约。那些在乡下买得起第二套房子的人都退到那里去了。如果他们可以搬回来远程工作，许多人会在郊区或佛罗里达州等气候温暖的地区购买宽敞的房子。房价暴跌。
然后，随着城市重新开放，租金保持在较低水平，年轻人开始搬进来。其中一些是大学生或刚毕业的学生，也有一些是渴望离开父母的屋檐到大城市生活的初级工人——以低廉的价格。
“最初，我称之为青年复兴，”常驻纽约的全国房地产评估师乔纳森·米勒(Jonathan Miller)说。“当城市房价(主要是租金)下跌时，被高价挤出的新人口就会涌入。”
2021年年中，租赁市场爆发。人们涌回城市，房租飞涨。米勒说，尽管自夏季以来租金略有下降，但现在的租金仍比疫情期间高出20%左右。这一点很重要，因为纽约市约有三分之二的家庭是租房者。
曼哈顿的房价中位数也有所上涨。与2019年同期相比，今年第三季度上涨了约12.2%，达到115万美元。(数据来自米勒的米勒塞缪尔公司，该公司为道格拉斯艾丽曼公司准备了这份报告。)房价在2022年夏季见顶，但随着抵押贷款利率飙升，房价一直在下跌。
米勒说:“我们已经达到了某种负担能力的门槛。”租金价格和抵押贷款利率飙升至如此之高，以至于许多寻找住房的人达到了他们的财务极限。“太多了。”
其他气候温暖的城市，如佛罗里达州和德克萨斯州等传统上负担得起的州，在过去几年里也有了很大的增长。
这就是为什么迈阿密和德克萨斯州等城市的房地产市场表现如此之好。市场上的房屋越来越多，建筑商不断增加库存。此外，就业市场繁荣，生活成本较低。
在过去的四年里，迈阿密的房地产市场蓬勃发展。许多公司和个人都被佛罗里达温暖的天气、远程工作的能力和较低的生活成本所吸引。建筑商已经注意到了这一点，向市场投放了更多新房。
但这导致迈阿密的需求增加。根据Realtor.com?的数据，10月份迈阿密的房价与2019年同月相比上涨了63%，达到729,500美元。
但并不是每个城市都看到了全面反弹——目前还没有。
尚未从大流行时期的衰退中完全恢复的最引人注目的城市是旧金山。在2019冠状病毒病兴起期间，湾区城市似乎空无一人，此后一直受到科技裁员、企业倒闭、无家可归和高调谋杀的困扰。
根据Realtor.com的数据，作为美国最昂贵的居住地之一，该市的房价中位数仍比2019年10月至2023年10月的大流行前下降了约10%。去年10月，房价已跌至近130万美元。
Compass湾区首席市场分析师卡莱尔(Patrick Carlisle)说，租金比疫情爆发前下降了约12%。
卡莱尔说:“旧金山仍在从厄运循环故事的大规模冲击中恢复过来。”“但情况开始好转了。”
他指出，该地区不断发展的人工智能产业，以及迁出该地区的人口放缓。
华盛顿特区的房价也没有回到疫情前的高点。根据Realtor.com的数据，从2019年10月到2023年10月，房价下跌了约3%。
斯图特万特说，华盛顿特区的房价较低的部分原因是，与COVID-19之前相比，现在有更多更便宜的房屋待售。她看到更多的共管公寓、排屋和联排别墅进入市场，而不是价格更高的独立、单户住宅。
随着越来越多的公寓在美国首都上线，她相信，在房价和抵押贷款利率如此之高的情况下，更多的人会选择租房，而不是为买房而战。
斯图特万特说:“这使得价格增长更加缓慢。”
虽然大多数大城市的房地产市场已经复苏，但城市仍然面临挑战。
房地产咨询公司John Burns research and consulting负责研究的高级副总裁巴赫曼(Devyn Bachman)说，许多人没有经历那种能够支撑高房价和高租金的高工资增长。这可能会阻止价格涨得太高。
而且，离开纽约、旧金山和华盛顿等城市的居民仍比迁入的新人口要多。
另一个阻碍更大、更昂贵城市的因素是待售房屋的缺乏。也没有多少土地可以建新房子。
巴赫曼说:“这些城市的生活成本已经高得离谱，而且不仅仅是住房。
不过，她并不认为会出现大规模的人口外流，也不认为城市会失去吸引力。
巴赫曼说:“这些都是特大城市，它们哪儿也去不了。”
